２０２６年１０月５日から不動産登記の手続きの一部が変更となりました。
不動産の所有権を新たに取得する方について、登記申請の際に申し出る検索用情報に新たに「国籍等」が追加されます。
この変更は、外国籍の方だけでなく日本国籍の方も対象です。
相続や売買などによって不動産の名義人になる方は、これまでとは必要書類が変わる場合があります。
この記事では、２０２６年１０月５日から始まった国籍等の申出について司法書士が分かりやすく解説します。
２０２６年１０月５日から何が変わった？
不動産の所有権の保存や移転などの登記を申請する際には、新たに所有者となる個人について「検索用情報」を申し出る制度があります。
検索用情報には、これまで主に次のような情報が含まれていました。
・氏名
・氏名の振り仮名（外国籍の方は原則としてローマ字氏名）
・住所
・生年月日
・メールアドレス
今後は、これらに加えて「国籍等」についても申し出ることになりました。
ここでいう国籍等には日本国籍も含まれます。
したがって、日本人が相続や売買などによって新たに不動産の所有者となる場合にも関係する制度です。
どのような登記が対象になる？
国籍等を含む検索用情報の申出が必要となるのは、主に次のような登記です。
・所有権保存登記
・所有権移転登記
・一定の所有権更正登記 など
一般の方にとって特に関係が深いのは所有権移転登記です。
例えば、
・親が亡くなり、不動産を相続する
・土地や建物を購入する
・不動産の贈与を受ける
・財産分与によって不動産を取得する
といったケースが考えられます。
つまり、外国人による不動産取得についてだけ新しい制度が始まったというものではなく、相続登記など日常的な不動産登記にも影響する変更です。
なぜ国籍を申し出る必要があるの？
法務省は、国籍等の情報について所有者に将来相続が発生した際にどの国の法律が適用されるのか（準拠法）を確認するための基礎情報になると説明しています。
不動産の所有者が亡くなった場合、日本人であれば通常は日本法を前提として相続手続きを検討できます。
一方、外国籍の方について相続が発生した場合にはその方の国籍などによってどの国の法律を確認すべきかという問題が生じることがあります。
国籍等を検索用情報としてあらかじめ把握しておくことで、将来の相続登記を適正かつ円滑に進めることにつなげることが制度の目的の一つとされています。
国籍が登記簿に表示されるの？
国籍を申告すると、登記簿を取った人に自分の国籍が分かってしまうのでは？と心配される方もいるかもしれません。
今回申し出る国籍等は、通常の登記簿（登記事項証明書）に所有者の国籍として表示される情報ではありません。
あくまで法務局が管理する検索用情報の一つとして取り扱われます。
そのため、今回の制度変更を登記簿に所有者の国籍が記載されるようになったと理解するのは正確ではありません。
日本国籍の場合は何を用意すればいい？
日本国籍の方については、国籍等を証明する書類として例えば次のようなものが法務省から示されています。
・本籍地が記載された住民票の写し
・戸籍の附票の写し
ここで実務上重要なのが「本籍地が記載された住民票」です。
不動産の所有権を取得する登記では、従来から住所を証明するために住民票の写しを使用するケースが多くあります。
その住民票に本籍地が記載されていれば、住所を証明する書類と国籍等を証明する書類を兼ねることができ、国籍確認のためだけに別の書類を追加する必要がない場合があります。
そのため、当事務所では相続や売買などによって新たに所有者となる日本国籍の方には、原則として「本籍地が記載された住民票の写し」をご準備いただくようご案内いたします。
住民票を取得するときには、本籍地の記載を省略しないことをお勧めいたします。
外国籍の場合は？
外国籍の方については、国籍または地域を確認できる書類が必要になります。
法務省からは、例えば次のような書類が示されています。
・国籍または地域が記載された住民票の写し
・旅券（パスポート）
・在留カード
・特別永住者証明書
実際にどの書類を使用するかはその方の住所や在留状況、登記申請の内容などによって異なる場合があります。
また、外国籍の方については氏名の表記やローマ字氏名など、日本国籍の方とは異なる確認事項もあります。
外国籍の方が不動産を取得する場合には、登記申請の直前になって書類不足が判明しないよう早めに司法書士へ確認しておくことをおすすめします。
すでに不動産を持っている人も何かしなければならない？
今回の制度変更を知って、
すでに自宅を所有しているけれど、国籍を届け出ないといけないの？と不安に思われる方もいるかもしれません。
国籍等の申出が追加されたからといって、すでに不動産を所有しているすべての方が直ちに国籍を追加する登記をしなければならないというものではありません。
今回の変更は、所有権保存登記や所有権移転登記などの申請と同時に行う検索用情報の申出に国籍等が追加されたというものです。
なお、すでに所有権の登記名義人となっている方についても、検索用情報を単独で申し出る制度があります。
今回の制度が始まったから自宅の登記を急いで変更しなければならないというわけではありませんので、その点はご安心ください。
相続登記では何が変わる？
相続登記についても、今後は新たに所有者となる相続人について国籍等の情報を申し出ることになります。
日本国籍の相続人であれば、本籍地が記載された住民票の写しなどによって国籍等を確認することができます。
相続登記では従来から相続人の住民票を使用することがありますが、今後は住民票を取得する際に本籍地の記載があるかという点にも注意が必要です。
すでに本籍地を省略した住民票を取得している場合には、登記申請の内容によっては別の書類を用意する必要が生じる可能性があります。
これから相続登記のために住民票を取得するのであれば、最初から本籍地入りのものを取得しておくと手続きがスムーズです。
まとめ
２０２６年１０月５日から、所有権の保存・移転などの登記申請に伴う検索用情報の申出について「国籍等」の情報が追加されました。
日本国籍の方も対象となるため、相続登記や不動産売買など多くの方に関係する制度変更です。
日本国籍の方については、本籍地が記載された住民票の写しなどによって国籍等を証明することができます。
特にこれから相続や不動産購入などで住民票を取得する場合には、本籍地を省略しないという点を覚えておくとよいでしょう。
近年、不動産登記制度は相続登記の義務化や住所・氏名変更登記の義務化など大きな変更が続いています。
神戸三田司法書士事務所では、神戸市・三田市を中心に、相続登記、不動産売買・贈与などの不動産登記に関するご相談を承っています。
「今回の制度変更で自分は何を用意すればいいのか分からない」「すでに取得した住民票で手続きできるのか確認したい」といった場合も、お気軽にご相談ください。
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